Kündigung
Sonderkündigung nach Zwangsversteigerung
Eine Bank, die eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie in der Zwangsversteigerung erworben hat, hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine Rechtsposition durch ein von ihr wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbares Rechtsgeschäft erlangt hat, bei Fortsetzung des Mietverhältnisses eine Verwertung des Grundstücks zu zumutbaren wirtschaftlichen Bedingungen nicht möglich ist und die Bank dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 254/06 - LG Bonn - AG Siegburg
Fortgesetzte Zahlungsunpünktlichkeit
Die Kündigung des Vertrags aus wichtigem Grund ist nach Ansicht des BGH gem. § 543 I 1 BGB gerechtfertigt.
(vgl. BGH, Urteil vom 11. 1. 2006 - VIII ZR 364/04)
Keine Heilung der ordentlichen Kündigung
Wird wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt, so ist hilfsweise immer eine ordentliche Kündigung auszusprechen, sofern das Vertragsverhältnis mit dem Mieter so schnell wie möglich beendet werden soll. Dies entspricht mittlerweile ständiger Handhabe vieler Vermieter. Der BGH hat nunmehr entschieden, daß ein nachträglicher Ausgleich der Zahlungsrückstände innerhalb zweier Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs zwar die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden läßt, nicht dagegen ohne weiteres auch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung. Eine dem § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachgebildete Vorschrift fehlt bei den Bestimmungen über die fristgemäße Kündigung. Der ordentlichen Kündigung gegenüber kann sich der Mieter aber – anders als bei der fristlosen Kündigung – auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen; auch kann die nachträgliche Zahlung sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen.
(vgl. Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04).
